Il calcolo della metratura dello spazio commerciale è un processo complicato che richiede un'attenzione incessante ai dettagli. Gli affittuari devono considerare una serie di fattori quando decidono se stipulare un contratto di locazione, compresa la metratura complessiva dell'edificio e gli standard regionali. Gli inquilini che non riescono a cogliere concetti importanti a volte sono sorpresi da costi nascosti e spazi utilizzabili più piccoli di quanto avevano immaginato.
Passi
Parte 1 di 3: scelta di un metodo di misurazione
Passaggio 1. Confronta le tecniche di misurazione
I proprietari possono utilizzare diverse tecniche di misurazione per valutare la metratura di uno spazio. Questi metodi includono:
- Metratura utilizzabile, o USF: questo è lo spazio che l'inquilino occupa effettivamente. Gli agenti di noleggio spesso citano questa cifra ai potenziali affittuari, ma rappresenta solo una parte dell'accordo di locazione.
- Metratura affittabile, o RSF: questa è la combinazione della metratura utilizzabile e una percentuale della metratura dell'area comune dell'edificio. Le aree comuni, che fanno parte di un edificio di cui beneficiano tutti gli inquilini, includono la hall, gli ascensori, i corridoi e le scale.
- Metratura lorda, o GSF: l'intera metratura affittabile di un edificio.
Passaggio 2. Decidi quale metodo di calcolo dello spazio commerciale è il migliore per te
La Building Owners and Managers Association (BOMA) ha semplificato gli standard di settore per la misurazione dello spazio affittabile negli edifici commerciali nel 2010. I 2 metodi principali della BOMA sono il Metodo B e il Metodo Legacy A.
- Metodo B: il nuovo metodo del fattore di carico singolo calcola lo spazio affittabile per ogni inquilino utilizzando un approccio uniforme nella misurazione dell'area del pavimento. È lo stesso per tutti i piani di un edificio.
- Metodo precedente A: lo standard del 1996 utilizza prezzi unitari separati per l'USF e la metratura comune. In alcuni casi, può essere vantaggioso per gli inquilini optare per questo approccio.
Passaggio 3. Scegli un metodo di misurazione basato sul tipo di proprietà
In genere, la tecnica di misurazione utilizzata dipenderà dall'uso previsto della proprietà e dal numero pianificato di inquilini. Gli edifici per uffici, i centri commerciali e altri edifici multi-tenant verranno in genere misurati utilizzando RSF. Gli edifici monolocatari come magazzini o impianti di produzione sono misurati utilizzando GSF. Tuttavia, ai proprietari potrebbe non essere richiesto di utilizzare un metodo specifico per misurare uno spazio.
Passaggio 4. Considera gli standard di locazione regionali
La legge federale consente ai proprietari di misurare lo spazio affittabile utilizzando qualsiasi metodo desiderino. Tuttavia, alcune parti del paese potrebbero avere regole diverse per il calcolo della metratura. Due esempi notevoli sono:
- Il Real Estate Board of New York (REBNY) consente ai proprietari di edifici di massimizzare i profitti consentendo loro di avvicinare RSF il più possibile a GSF.
- Aree tropicali: le nuove regole tengono conto delle aree chiuse e aperte degli edifici commerciali in aree normalmente interessate da condizioni meteorologiche specifiche.
Parte 2 di 3: misurazione di filmati quadrati commerciali
Passaggio 1. Non dare nulla per scontato
Misura tu stesso lo spazio utilizzabile. Un errore di calcolo nella determinazione della metratura può costare migliaia di dollari per tutta la durata del contratto di locazione. Gli standard di misurazione tipici consentono una tolleranza di errore del 2% durante la misurazione dello spazio commerciale. Tuttavia, questo può tradursi in un sacco di soldi, specialmente in spazi grandi o costosi. Assicurati di misurare l'area il più attentamente possibile, soprattutto se sei l'inquilino che potrebbe essere influenzato negativamente da questi errori di calcolo.
Passaggio 2. Misura la metratura semplice
Per misurare la metratura commerciale di uno spazio rettangolare, moltiplica la lunghezza della stanza in piedi per la sua larghezza. Ad esempio, una stanza lunga 12 piedi per 12 piedi di larghezza è di 144 piedi quadrati. Per gli spazi a forma di L o divisi, puoi misurare i rettangoli di spazio in modo indipendente e quindi sommare le aree per ottenere una misurazione dell'area totale.
Le misurazioni possono essere effettuate utilizzando un metro a nastro o un dispositivo di misurazione laser
Passaggio 3. Considera le forme insolite
Prestare attenzione quando si misurano sezioni di una stanza di forma irregolare. Per eseguire la misurazione, prova a suddividere la stanza in forme con aree facili da calcolare, come rettangoli e triangoli. L'area di un triangolo rettangolo può essere trovata moltiplicando le lunghezze dei due lati non diagonali (quelli due uniti dall'angolo retto) e quindi dividendo il prodotto per 2.
- Ad esempio, se è presente una stanza attraversata da un muro diagonale, è necessario utilizzare una formula più complessa per determinare la metratura dell'area. Se la lunghezza dello spazio con il muro diagonale fosse di 10 piedi e la sua larghezza fosse di 8 piedi, la metratura dell'area sarebbe di 40 piedi.
- Questo perché il muro taglia a metà la metratura totale, che sarebbe stata di 80 se la stanza non avesse un muro che la interseca.
Passaggio 4. Misurare le aree comuni
Le aree comuni dovrebbero essere misurate in modo da poter calcolare i piedi quadrati affittabili. La metratura delle aree comuni viene misurata con gli stessi metodi della metratura utilizzabile, salvo diversamente previsto dalle leggi locali. Le aree comuni potrebbero includere ascensori, bagni, atri, scale e corridoi. È importante sottolineare che le aree comuni devono essere disponibili per tutti gli inquilini da utilizzare o da cui beneficiare. Assicurati di misurare la metratura totale di tutte le aree comuni dell'edificio.
Passaggio 5. Trovare la metratura lorda
La metratura lorda misura l'area totale dello spazio, compreso lo spessore delle pareti esterne. Per misurare quest'area, dovrai misurare la lunghezza del muro dall'esterno dell'edificio e utilizzare tali dimensioni per calcolare la metratura. La GSF non è ridotta per ostruzioni come pozzi di ventilazione, travi di supporto o vani ascensore. GSF non include aree aperte come parcheggi, piscine o aree seminterrate non scavate.
Parte 3 di 3: utilizzo delle informazioni sul metraggio quadrato
Passaggio 1. Calcolare il fattore di carico per l'edificio
Il fattore di carico rappresenta la percentuale aggiuntiva di metratura aggiunta alla metratura utilizzabile per calcolare la metratura affittabile. Per calcolare il fattore di carico, inizia trovando la metratura totale utilizzabile e affittabile dell'edificio in questione. Si ricorda che la metratura utile è l'area che può essere affittata agli inquilini e la metratura affittabile è quella zona più le aree comuni. Quindi, dividi RSF per USF per ottenere il fattore di carico.
- Ad esempio, se un edificio ha 80.000 piedi quadrati di spazio utilizzabile e altri 20.000 piedi quadrati di aree comuni, la metratura affittabile sarebbe di 100.000.
- Quindi, il fattore di carico verrebbe calcolato come 100.000 / 80.000 = 1,25.
Passaggio 2. Trovare una metratura affittabile per una proprietà
La metratura affittabile per una proprietà può essere calcolata utilizzando il fattore di carico dell'edificio e l'USF della proprietà. Il fattore di carico viene moltiplicato per l'USF per ottenere l'RSF. È quindi possibile utilizzare l'RSF e il prezzo per piede quadrato per calcolare l'affitto mensile.
- Continuando con l'esempio precedente, immaginate che la proprietà sia divisa a metà tra due spazi commerciali. Quindi, ognuno ha 40.000 piedi quadrati di spazio utilizzabile.
- Per trovare RSF, moltiplica questo importo per il fattore di carico, che è 1,25. Ciò significa che l'RSF in questo caso sarebbe 40.000 x 1,25 = 50.000.
Passaggio 3. Pesare le differenze nelle proprietà commerciali
I prezzi unitari possono variare notevolmente in base alla posizione e alla classe dell'edificio. L'affitto di un ufficio di 500 piedi quadrati (46,5 m quadrati) in centro potrebbe essere più alto dell'affitto di uno spazio di 1.000 piedi quadrati (92,9 m quadrati) a soli 10 isolati di distanza. Gli edifici rientrano in 1 delle 3 classificazioni standard.
- Classe A: Questi sono gli edifici più prestigiosi nelle sezioni più esclusive di una città. Gli edifici di classe A richiedono affitti più alti della media.
- Classe B: questa è la classificazione più ampia. La maggior parte di questi edifici ha finiture da discrete a buone.
- Classe C: le unità di questa classe sono altamente funzionali ma offrono pochi servizi. Gli affitti sono generalmente bassi.
Passaggio 4. Calcola l'affitto totale per una proprietà in base alla metratura
Gli affitti sono in genere basati su RSF o GSF di uno spazio. Una volta che hai questi dati, puoi utilizzare il prezzo di mercato per piede quadrato per determinare un prezzo di affitto per la proprietà. Continuando con l'esempio sopra, se l'affitto fosse di $ 1,50 per piede quadrato di RSF al mese, l'affitto sarebbe di $ 1,50 x 50.000 = $ 75.000.
